Blog

ÚVOD
Potřeba bydlení je běžnou součástí každodenního života. Struktura formy bydlení je rozdílná. Téměř polovina domácností bydlí v rodinných domech a přibližně čtvrtina ve vlastních bytech. Obecně platí, že v regionech střední Evropy je vyšší poměr bydlení ve vlastní nemovitosti jako využívání nájmu. Přesto lidé stále chápou koupi vlastní nemovitosti jako bezpečnou investici v nejisté době, protože bydlet ve vlastním je důležitou životní jistotou jak se zabezpečit na stáří.

CENY NEMOVITOSTÍ
Dostupnost vlastního bydlení kromě možnosti najít na trhu vhodnou nemovitost je dána převážně poměrem ceny nemovitosti s příjmem jedince a dostupností hypotečního financování. Je patrný výrazný rozdíl v kupní síle mezi zeměmi střední Evropy a západní Evropou. Průměr vlastního bydlení v EU je 69,9%. V následujících letech lze očekávat další pokles vzhledem k rostoucím cenám realit a stoupajícímu nájemnému. To zhoršuje možnosti vytvoření úspor pro koupi vlastní nemovitosti. Postupem času se Česká republika bude více přibližovat průměru Evropy. Pravděpodobně nikdy nedosáhne úrovně Německa a Rakouska. Tam žije větší podíl obyvatelstva ve velkých městech jako jako v Česku a to podněcuje trend nájemního bydlení. Problémem jsou úvěrové stropy a nedostatek vlastních prostředků na dofinancování koupě nemovitosti.

Současnou situaci na rezidenčním trhu lze shrnout v následujících bodech:
– roste počet domácností a jejich příjem (zvyšuje se hlavně počet single, představují 30%)
– pomalá a nedostatečná výstavba bytových domů hlavně ve velkých městech
– růst cen nemovitostí a nájmů
– úrokové sazby pro investice do bydlení jsou stále příznivé
– část bytového trhu je využívána v segmentu tzv. sdíleného bydlení (Booking, Airbnb, atd.) a chybí tak pro dlouhodobé bydlení
– rostou počty obyvatel zejména migrací s požadavky okamžitého bydlení
– Občanský zákoník nedostatečně chrání práva pronajímatelů a částečně tak omezuje pronájmy bytů

Vyšší nárůst cen nemovitostí je stejně jako v minulých letech zaznamenán v zemích střední a východní Evropy. Silný růst okolo 8% nebo více je dosaženo hlavně v zemích Visegrádské skupiny. Podle statistického úřadu Evropské unie, nejvyšší růst ve 2. čtvrtletí 2020 zaznamenává Slovensko až 9,7%. Ceny jsou obecně tažené vzhůru především kvůli limitované nabídce, ale i cenami stavebních prací. Ty vzrostly o více než 30% za poslední 3 roky. Průměrná cena bydlení v ČR dosáhla ve třetím čtvrtletí 2020 hodnotu 69.100,- Kč/m².  Jak vyplývá ze statistik např. z 3Q/2020, byty v novostavbách stály 83.500,- Kč/m², zatímco byty v panelových domech se daly koupit na 54.800,- Kč/m² a cihlové domy za 69.000,- Kč/m². Průměrná mzda totiž v prvních třech kvartálech roku 2020 rostla o 5,1%. Hypoteční sazby se kromě toho v listopadu 2020 propadly na hodnotu 1,98%. To vše zvyšovalo apetit po novém bydlení.

POPTÁVKA NA REALITNÍM TRHU
Trvalo největší zájem je v segmentu malometrážních bytů. Právě v této kategorii rezidenčního bydlení (t.j. do 55 m²) byl růst cen nejvyšší. Ceny starších panelových bytů pak zároveň i nadále rostly vyšším tempem než u domů cihlových, které v mnoha lokalitách dosahují svého cenového stropu. Dlouhodobě klesá zájem o velké byty (3+kk a větší), naopak z více než dvou třetin se prodávají byty v dispozicích 1+kk nebo 2+kk. Situace na trhu rezidenčních nemovitostí bude v příštích letech ovlivňována působením poptávkových i nabídkových faktorů. Na straně poptávky je možné v souladu s lednovou makroekonomickou prognózou ČNB očekávat zmírňující se tlak na růst cen rezidenčních nemovitostí, a to z důvodu postupně se snižující dynamiky příjmů domácností. Kvantitativní prognóza tempa růstu cen rezidenčních nemovitostí v následujících letech je zatížena významným nejistotám. Zajímavý je vyvíjení průměrné nabídkové ceny nemovitostí v ČR, kdy v roce 2008 měla hodnotu 2,3 mil. Kč, při celosvětové finanční krizi klesla na 1,7 mil. Kč a přes rok 2019 narostla na hodnotu na 3,5 mil. Kč.

VÝVOJ ÚVĚRŮ NA BYDLENÍ V ČR
Úvěrem na bydlení se daří. Objem úvěrů na bydlení za deset let vzrostl téměř trojnásobně. Na růstu úvěrů poskytnutých domácnostem se v rozhodující míře podílely tradičně úvěry na bydlení a v rámci nich pak úvěry hypoteční. Celkový objem financování bydlení prostřednictvím hypotečních úvěrů se v roce 2020 dostal na částku 217 mld. Kč. Před deseti lety to přitom nebylo ani 85 mld. €.

Na českém trhu hypotečních úvěrů v roce 2020 dominovala MONETA Money Bank, jejíž podíl na celkovém objemu poskytnutých úvěrů dosáhl na konci února 26,69%. U úvěrů ze stavebního spoření měla převahu Českomoravská stavební spořitelna s podílem 32%.

VÝHLED CEN NEMOVITOSTÍ
Pořízení nemovitosti je investicí, která se může zhodnotit, ale také může její hodnota klesnout. Investici do nemovitostí je však nutné chápat jako dlouhodobou a konzervativní. Poklesy však bývají na kratší dobu a zpravidla se hodnota vrací zpět v průběhu několika let. Zájem o vlastní bydlení je ale stále poměrně vysoký i při složitějších podmínkách pro získání hypotéky. Problémem je ale nedostatečná nabídka nových i starších bytů. Česko má deficit nových bytů, zejména v Praze a dalších větších městech. Poptávka je ovlivňována hlavně výškou a stabilitou příjmů demografickou situací, cenou a dostupností peněz. Primární trh nového bydlení sebou táhne i cenovou úroveň trhu sekundárního se staršími nemovitostmi. Na jedné straně jsou to starší reality, jejichž ceny se porovnávají právě s cenami nových domů a bytů. Na druhé straně jsou to pak rostoucí nájmy, které mají zajistit požadovaný výnos investice, ale i samotná zvýšená poptávka po nájemním bydlení z důvodů zhoršené dostupnosti vlastního bydlení. Nabídka na sekundárním trhu je s postupem času stále více závislá na vývoji trhu primárního. Aktuální výše cenové úrovně nových příbytků je pro nižší i střední třídu jen těžko dosažitelná, avšak poptávka po bydlení ohledem na demografický vývoj a celkové atraktivitě vlastního bydlení stále roste. Aktuální zásoba starších bytů, které se mohou na trhu objevit je přitom mnohonásobně vyšší než u trhu primárního. V souvislosti s tím, jak přibývá počet bytů, které na sekundární trh přichází ze segmentu nových, zvyšuje se také cena a kvalita nabízených bytů. Situace na trhu se staršími byty odpovídá v hlavním městě tomu, co se odehrává na trhu s byty novými. Poptávka po secondhandovém bydlení je relativně vysoká. To ve střednědobém horizontu snižuje počty nabízených bytů. Současně, ale také navyšuje jejich cenu i když v tomto případě ne tak výrazně jako u novostaveb.

ALTERNATIVA PRONÁJMU
Nájemní bydlení je v poslední době skloňováno často. Nájem dnes poskytují z větší části soukromé subjekty, fyzické osoby. Nájemci platí za něco, co pouze užívají a nezůstane jim ve svém vlastnictví. Často se můžeme setkat s tvrzením, že výška nájmů dramaticky vzrostla a nájemné patří k nejdražším v Evropě. Skutečnost je složitější. Neexistuje žádná centrální statistika. Nájemné z nájemních smluv není v naší zemi systematicky sledováno a vyhodnocováno. Tržní nájemné lze tedy získat pouze u ochotných poskytovatelů nájemního bydlení, správcovských firem a částečně realitních kanceláří. Nejen ceny rezidenčních nemovitostí, ale i výše nájmů rostou a bydlení je méně dostupné než dříve. U nájemního bydlení se očekává také jen velmi mírný růst cen. Ty už totiž v mnoha regionech dosáhli své maximum. Existuje předpoklad, že nouzový stav ekonomiky a republiková karanténa dočasně utlumí poptávku po nemovitostech. Vývoj trhu také nadále zaleží hlavně na tom, jak se jednotlivé banky vypořádají se situací vzniklou kolem pandemie COVID-19. Vlivy na rezidenční trh by měly být velmi malé a případně vychýlení budou spíše krátkodobého charakteru. Vzhledem k relativně nízké marže developerů, vysokým stavebním nákladům a poptávce převyšující nabídku, nevzniká předpoklad, že dojde k redukci cen nových rezidenčních objektů. Zatímco výše nájemného v městských bytech je stanovena podle zvláštních předpisů a její strop je ohraničený, soukromí pronajímatelé si ji mohou určit, jak chtějí. Jediným limitem u nich je, zda najdou na stanovené nájemné někoho, kdo jim ho zaplatí. Zhruba polovina obyvatel má problém s dostupností bydlení hlavně z důvodu nedostatečné nabídky. Sektor nájemního bydlení v Česku není a chybí tak investoři (fondy), kteří jsou schopni koupit větší počty desítek až stovek bytů. Absence podpory nájemního bydlení při současných cenách stavebních prací představuje takové projekty málo rentabilní pro developery i pro potenciální koncové investory. Velké nájemné projekty nevznikají z několika důvodů. Hlavním problémem je velmi dlouhá finanční návratnost, nutnost řešit fluktuaci nájemníků, náklady spojené s vybavením a údržbou bytů nebo vymáhání pohledávek.

Očekávaný vývoj v nejbližší době je možné charakterizovat následovně:
– cena dostupných nemovitostí bude stále růst
– slabá nabídka a konstantní poptávka bude tlačit nájmy i ceny bydlení mírně nahoru
– bude pokračovat mírný nárůst bytové výstavby
– prodeje bytů vzrostou, 70% bytů se bude prodávat v malých dispozicích 1+kk, 2+kk
– další vývoj bude ovlivněn výškou příjmů domácností a úrokových sazeb úvěrů, stejně tak vývojem cen stavebních prací
– poptávka bude hnaná investičním zájmem, okolo 40% bytů bude koupených k pronájmu

BUDOUCNOST LUXUSU
Koupě nemovitosti vyřeší každému majiteli svou potřebu vlastního bydlení jako dlouhodobou investici. V takové nemovitosti může dále zainvestovat do vybavení bytu podle svých požadavků a o tuto investici nepřijde jako při skončení nájmu. V pronajaté nemovitosti si nájemce není nikdy jistý, dokdy tam bude. Nájemcem nezbývá nic jiného než stále dávat peníze za nájemné, které musí platit a plnit kapsy pronajímatelem. Lidé se často krát obávají, že nebudou mít na splátky hypotéky a na hypotéce příliš proplatí. Přitom výše úroků je každým rokem nižší a nemají jistotu, že na platbu nájemného budou mít stále i v důchodovém věku. Vždy bude třeba někde bydlet a za své bydlení platit. Při porovnání nájemného s výškou úroků hypotéky se dá jednoduše přijít k závěru jak docílit snížení svých životních nákladů v důchodu. Díky dnešní investici do vlastní nemovitosti nebude třeba v důchodu platit žádný nájemné poplatky, ale pouze služby a příp. příspěvek do fondu oprav. Občas se objevuje termín krize. O krizi v bydlení rozhodně nejde. Zvyšování cenové hladiny nemovitostí a existující krize finanční dostupnosti bydlení je důsledkem spolupůsobení mnoha faktorů, které lze vidět na nabídkové i poptávkové straně. Za jeden ze základních problémů lze považovat, že objem nové nabídky, resp. výstavby nedokáže dostatečně pružně a účinně reagovat na výrazný nárůst poptávky. Proto vlastnictví nemovitosti bude a v dnešní době i nadále zůstane luxusem.

 534 total views,  2 views today